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6月11日，随时有可能骤然而至的龙舟水并没有吓退热情购房的人们。在宝安中心区的五星级万豪酒店，早早已经聚满了来自四面八方的购房者，在二楼的宴会大厅挤进了上千人，他们是前一天获得新锦安海纳公馆认筹资格的购房者。
当天是海纳公馆的解筹日，虽然不到一个月前的传统豪宅片区的新天鹅堡三期解筹遇冷，但是却挡不住热情购房者对前海片区房地产未来发展的憧憬。
东成西就难以兼得上午11点，选房正式开始，到场的批取得购房资格的认筹者按号码有序选房，截止傍晚18点，总共成交套，解筹率超过80%。据新锦安海纳公馆官方确认，项目开盘当日推售套，户型为75、89、㎡2-4房，6月4日开始启动诚意登记，截止6月9日共认筹批
与海纳公馆火爆的选房场面相比，东面相距20公里的传统豪宅华侨城片区，原来被认为看好的新天鹅堡三期看房的客人三三两两，显得冷清多了。在不到一个月前，这里的开盘遭遇到了华侨城地产本部区域项目自非典以来最尴尬的开盘局面。套房子，认筹总共人，当天成交套，去化率仅一成多，解筹率也只不过四成。
一个身处大热的前海片区，另一厢则是深圳最具神韵的豪宅片区，东成西就想必不是问题，但是世事总是难以预测，凑巧遇上刚刚，谁也没有想到结果的一边倒。
海纳公馆火爆的选房场面
海纳公馆”抢走”了侨城的客海纳公馆本次推出产品户型建面为75平、89平、平三种户型。备案均价元/平米，单价区间在7.4-10.8万元/㎡，总价区间在-万元/套。而新天鹅堡三期则产品则是、平方米，均价约12.5万元/㎡，总价在—万元。
海纳公馆效果图
新天鹅堡三期效果图
从户型来看，基本是刚需和入门级改善型住房，海纳公馆更偏向于刚需，新天鹅堡改善型的味道更浓。
从价格竞争优势来看，似乎海纳公馆更胜一筹。就海纳公馆所在片区的二手房，如西岸观邸、天御、熙龙湾、一方中心，已经是10—12万元/㎡的价格。而新天鹅堡则不同，一湖之隔的天鹅堡充斥着8—10万元/㎡的二手房。面对12.5万元/㎡的均价，在户型不具备拓展优势的情况下，客户被“抢走”那是自然而然的了。
反观海纳公馆，每平方米2万左右的差价，让购房者充满了买到即赚到的欲望，而这种与市场价格巨大落差的“营销行为”，正是华侨城地产本部之前的几个楼盘热销的关键之一。
要说海纳公馆”抢走”了侨城的客可能有点不公允，抢走客人的其实是价格，是性价比。在营销上，海纳公馆没有赢，华侨城也有输，因为他们压根没有开打过营销仗，市场苦宣传硝烟久已！
海纳公馆户型图
新天鹅堡三期户型图
“华侨城”走不出华侨城新天鹅堡三期成了豪宅专家华侨城的一个记录，这也是华侨城“厚积薄发”的一个缩影，事实上，从纯水岸四期开始，华侨城地产的营销走到另一个方向。
华侨城不是一天建起来的，但华侨城地产一出生就风华正茂，依托集团得天独厚的优势，片区综合规划、花园式社区、小尺度交互空间、豪宅元素等等，华侨城地产成为全国地产的一张靓丽名片。
当初两个以新加坡为标杆的社区华侨城和招商蛇口，在渐行渐进中，华侨城愈走愈近。住在公园里，人在公园走。在掌舵人极具改革创新基因的传承下，华侨城豪宅打造独树一帜。灿烂天鹅堡、极致纯水岸，无论是整体规划、建筑设计还是营销策划，神来之笔络绎不绝。商业上的首创LOFT就更不用说了，还有后来体验式的欢乐海岸。
公园般的环境是华侨城的核心竞争力之一
罗马不是一天建起成的，但也不是可以固守的。走不出去的华侨城，一直备受业界争议，天麓的稀缺地段和设计更打动过不少富豪们，但如今却陡添许多烦恼。曦城的低密度纯别墅虽然一度占满了媒体封面，但始终没有成为中心。
人们认知的华侨城仍然还天鹅堡和纯水岸。以天鹅堡、纯水岸为核心的华侨城，在这些年间在花红柳绿处渐渐的点缀了锦绣花园、香山里、四海公寓等等，还有现在新天鹅堡。
但人们的记忆力始终还是天鹅堡和纯水岸。从新天鹅堡开始，风格开始了大转折，冰冷的外立面扬弃了热情奔放、低调抛弃了创意。在深圳湾一号等高端公寓的压迫之下，新天鹅堡也换上了透明的玻璃外衣，树立起钢构的脊梁，但在温润的燕栖湖旁，与对岸绚丽的天鹅堡形成了强烈的反差。
强烈的反差
华侨城之痛拥堵的交通、不再具备竞争优势的教育、越来越嘈杂的环境，越来越成为华侨城业主的痛。
1痛点一：交通小尺度街区、低密度社区，形成了华侨城安逸幽静的环境，但是随着片区的发展和商业项目的诞生，人口增多，密度提高，华侨城不再是单纯的居住片区。
夏天的欢乐谷，不单是华侨城的华侨城，更是大湾区甚至全国的华侨城。文化创意园早已成为深圳休闲消费的中心之一。尤其是午、晚饭时候和节假日，华侨城俨然一大停车场，间缝之处必有车，出行成为这个片区的一大心头痛。业主归家之痛可以感同身受。
2痛点二：教育教育优势的落差。与以往不同，当今的教育早已精英化，其趋势是越是上流阶级，越是重视教育。
不能输在起跑线，理当从娃娃抓起，幼儿园、小学、初中成了豪宅女主人争抢的主战场。曾经还过得去的华侨城幼儿园、小学、中学，早就被一众公办民营名校超越，诸多的华侨城房的业主因为教育的问题，不得不成为5+2生活模式，买了豪宅却租住在名校旁。笔者就有朋友买了纯水岸的大房子却不住，跑到香蜜湖再买一个面积小得多的房子让小孩上学的。
学位房是普通老百姓的痛，更是豪宅业主的追求。在精英教育的今天，片区的学位资源是每一个业主的必答题。没有优质教育资源，新天鹅堡的改善性住宅如何吸引拖家带小的准业主?
3痛点三：环境绿树婆娑、花红柳绿、阳光透过树叶斑驳的打在红色的跑道上，人们借着晨光或余晖轻盈地施展着身躯，在华侨城跑步曾经是多少人的梦想，但是如今安静的跑道不少已经被拥堵的车龙分割，洪水般的人流经常肆虐着原本幽静的小路。
前事不忘，后事之师，曾经的豪宅片区银湖是如何被挤出了富豪的视线，恐怕不是华侨城一个片区值得思考的！
重构资源再造华侨城罗马不是一天建成的，华侨城也不是一蹴而就，豪宅更需要持续的创新和提升。
华侨城的优势，本质上是资源的优势，与银湖、香蜜湖、中心区等豪宅地段称霸的不同，华侨城默默地耕耘，慢慢铸就了豪宅品牌。但时移世易，当这些优势被慢慢消失时，自身的资源优化升级成为当务之急。
首先是学区资源，在原来幼儿园、小学、初中的基础上，引进更优质的教育资源，通过资源的重组，提升片区教育优势。以华侨城的品牌和目前的客群结构，引入一流的国内教育资源或者国际教育资源并非难事。
其次是交通治理。在华侨城片区的入口和中心加大地下停车场和地上立体停车库的建设，尽可能将更多的机动车，尤其是外来机动车截留在区域边缘，在区域内则安排更多的循环穿梭公共交通系统，把华侨城内各大商业点有机的联系起来。
再者是提升公共环境的打造，在人与环境的交流和协调上保持领先，继续在公共环境保持压制竞争对手的优势。
在华侨城散步应该是一种优雅
值得期待的华侨城华侨城到底是谁的华侨城，华侨城不可能把所有置业者一网打尽。华侨城是一种生活态度，首先需要营造置业者认同的华侨城生活态度和生活方式，否则华侨城的产品就没有了灵魂。
新天鹅堡三期为什么遭到冷遇，本质上是缺乏客户的认可。购买、平方米以上的业主对华侨城的生活方式基本是不需要太多解释的，但是当这些产品骤降到平方米出头的时候，怎么保证客户群体的认可。从客户中来，到客户中去，因为客户永远是上帝。
华侨城依然值得期待，因为它有深圳其他片区不具备的深厚底蕴，新天鹅堡三期的冷遇，本质上是市场对于华侨城近年来产品和环境变化的投票。
随着华侨城周边如白石洲、侨香路北侧、康佳地块等项目的开发，华侨城作为片区内核仍然值得期待，但先决条件是华侨城的大格局大战略，通过大手笔的内、外部资源的整合和提升，在产品主义的道路上锐意进取。相信华侨城仍然是华侨城，海纳公馆抢不走华侨城的客。
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