引子
今天（5月16日）上午，深圳南山传统豪宅片区新盘华侨城新天鹅堡三期在欢乐海岸蓝楹湾酒店开盘，结果大出人所料，截至上午11点30分左右，推出套房的新天鹅堡三期最新销控表显示成交套，最终去化仅一成左右！
同样在今天，蛰伏已久的南山另一个新盘宝能城西区也有了新的动向，公布了西区项目的销售公示方案，今明两天开始认筹。
新天鹅堡三期凉了，宝能城西区来了，结果又将如何呢？
Part01项目概况
宝能城位于南山西丽大学城片区，与南方科技大学一路之隔，与地铁环中线塘朗站无缝接驳，总占地约10.5万㎡，总建面约83万㎡，由6个地块组成，分东、西两区开发。
东区包括3块居住用地和1块商业性办公用地，将建成11栋超高层住宅和2栋超高层公寓及酒店，下带集中式商业。
西区包括1块居住用地和1块幼儿园用地，总建筑面积约20.6万㎡，容积率约3.9，由6栋共12座建筑合围而成，其中5栋为高层，1栋小高层，中间带有泳池。在功能属性上西区较为单一，居住型突出。西区又分两期建设，一期为4、5、6栋，二期为1、2和3栋，共户，共个车位，车位比达到1:1.26，在市面上车位比处于较高水平。本次推售的为西区一期4、5和6栋住宅，单户建筑面积约—平，9种户型，共套房源。
Part02户型介绍
本次推出的主力户型包括建筑面积约㎡四房两厅两卫，建筑面具约㎡四房两厅两卫，建筑面积约㎡四房两厅两卫，建筑面积约㎡四房两厅两卫，建筑面积约㎡三房两厅两卫；
西区户型和东区最大的区别就是没有了高拓，比如东区原来的89平可以做4房，西区的4房最小面积为平。
没有了高拓的西区户型，情况是怎么样呢？
1、建筑面积约㎡四房两厅两卫
客厅朝向东北，南北通透，动静分区。客厅开间4.5米带1.8米宽大阳台，具有优秀的实用和采光性能，主卧开间4米南向自然通透舒适度优秀，主卧空间阔绰，次卧空间大于3米具有良好的采光效果空间舒适，客房空间可根据实际需要与功能空间结合，小孩房开间达2.8米对于儿童来说足够。
2、建筑面具约㎡四房两厅两卫
动静分区布局，客厅开间3.8米带有1.5米宽主阳台，主卧开间3.4米，次卧开间在3米左右，空间舒适度较佳。孝亲房开间2.8米基本够用，入门处书房开间2.6米，客卫干湿分区实用性能较好。房间全明；
3、建筑面积约㎡四房两厅两卫
通透布局，客厅开间3.8米带1.5米宽大阳台，舒适度较好，主卧开间3.4米套间自然通透舒适度较佳。几个次卧或者书房开间比户型略小，也是全明户型，除了入门处以外其他地方都很方正；
4、建筑面积约㎡三房两厅两卫
项目最小户型，没有了一期的高拓，朝向东南，双面采光，客厅开间3.6米带1.5米宽嵌入式阳台，主卧开间3米南向日照采光优秀，次卧空间较为一般，厨房如需要可向生活阳台扩展。缺陷就是动线不太合理，另外入户玄关形成走廊有一定的空间浪费。中高层具有相当不错的塘朗山景观视野，中低层比较容易受到地铁5号线噪音影响。
5、建筑面积约㎡四房两厅两卫
朝北偏西通透结构动静分区布局，客厅开间3.8米代1.5米宽大阳台。主卧开间3.4米套间自然通透具有良好的通风效果。次卧空间比较一般对于人口较多家庭稍显空间不足。餐厨空间连接紧凑可向生活阳台扩展空间。缺陷同样是动线不太合理，另外入户玄关形成走廊有一定的空间浪费。中高层主卧可见塘朗山。主阳台朝向对晾晒有一定的影响
Part03价格分析
内部传出来的消息是均价8.2万，带精装修，5月16-17日两天时间认筹，最快19日开盘。
木子认为这个价格非常有诚意！为什么这么说呢？对比周边，比如东区，二手成交价已经达9.9万，接近10万，总价万，目前挂牌的89平四房的总价都要万+，这个总价和西区～平的正规四房总价差不多，后者面积更宽裕，且少税费！
再放到整个南山区来对比，0万总价买四房，特别是新房，南山选择真的不多，今天开盘的华侨城新天鹅堡三期，均价12.5万，三房平左右，总价去到了万！上个月刚刚开盘的半岛城邦四期和粤海花园，前者均价11.6万，最大面积平才三房，总价去到了万！后者四房面积平左右，均价8.5万，总价也要0万以上，即将推出的后海海境界二期，三房更是面积平起，总价预计万起！
Part04项目优劣势分析
1、优势
（1）大型综合体，宝能城是总建面达83万平大型城市综合体，自带8万平集中式商业宝能自有品牌“Allcity”，未来将成区域内商业标杆，生活便利；
（2）纯地铁口物业，商业与5号线地铁塘朗站无缝接驳，直达宝中前海，往东2站到深圳北换乘4号线，往西2站到达西丽换乘7号线；
（3）交通便利，所在留仙大道往东即可上福龙路进入福龙隧道，直达福田中心；往西可转沙河西路，直达南山中心。另外上东西主干道南坪快速也十分方便；
（4）书香气息浓厚，项目周边有高尔夫俱乐部、野生动物园等自然资源，并汇集了南方科技大学、清华研究生院、北大研究生院、哈工研究生院、中国科学院、汇丰商学院等多所高等院校，环境舒适，极具人文气息，适宜居住。并自带平市政图书馆”册之丘”，教育氛围浓；
（5）配套比较完善，包括教育和医疗齐全。在学区制下周边含有3所学校，分别为南科大实验学校、南科大第二实验小学，塘朗小学，根据相关规划，周边还要建一所南科大中学；项医院——医院。医院位于南山区大学城片区，医院规划设置床位张，分两期工程建设，其中占地面积近9万平方米的一期已投入使用。医院投入使用后将成为我医院；
（6）其他，片区面貌较新，周边自然资源丰富；楼盘品质不错，户型方正，带精装修；
2、劣势
（1）项目仅靠地铁5号线，靠轨道方向户型有一定的嘈杂！
（2）西丽在南山区属于非主流片区，热点不多；周边公共配套一般；
（3）学校目前一般，小学是南科大一小或者塘朗小学，初中暂时是龙珠学校，都很一般，但是区域内正在筹建九年一贯制南科大附属实验学校，预计年建成，有一定的潜力！
Part05木子观点
宝能城西区，南山，地铁口，大型综合体，均价8.2万，带精装修，0万内正规四房，有一定的性价比。比较适合刚需自住，或者轻改善，不是特别看重学校，或者暂时不用学位，更看重周边环境和区位的朋友。所以，预计这个楼盘不会重蹈天鹅堡三期的覆辙，相反，有可能会热销。
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