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太原楼评?
业内视角
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导读
打拼积攒数年要赔吐血！
战略收缩代替高歌猛进！
察势者明趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君！
残酷的现实，太原楼市中，很多跌破成本线的刚需楼盘项目。较为有良心的房企能将前几年积攒的家底冲抵了，稳妥推进保交楼，典型如龙湖和万科。
也有房企索性就摆烂了，反正亏了，让把老底吐出来，那是万万不能的。就这么耗着吧，加上债权/股权人众多且盘根错节，也不能奈我何，典型如富力和阳光城。
从楼市整体运行走势中，并未发觉均价明显波动，楼市量跌价稳前行。楼评君在梳理楼市内部结构，两极分化极为严重，尤其是万元以内的项目可谓是“以命相搏”！
具体分析，太原万元以下的住宅项目数量占比约为55%，成交套数占比约为50%，仅仅从这两个数据上看，太原刚需市场应该占据市场绝对主流，也是成交的重仓！
但对比成交金额的占比分析，刚需市场的份额仅有三分之一，和改善和豪宅极为接近，在这种结构下，由于“高价盘”成交额占比偏高，托举了楼市的均价稳定！
如何选定太原五大刚需“组团”！
“刚需”仅仅是个称谓，确实会存在部分项目刚需价格改善的品质，极具性价比。评出这个五个组团鉴于成交量较高，竞争激烈，能够覆盖主城典型的购房需求！
北部新城——三给片组团
东山之巅——双塔寺组团
西环八仙——煤气化组团
东南之光——南站东组团
正南新城——大综改组团
▲来源
长风商务区
这五大组团，虽均未处于主城区，但是均有辐射服务部分主城区的功能，是新太原人在太原置业的“首选”，然而即便价格相近，未来的潜力也是存在不同的发展趋势！
西环八仙——煤气化组团！
煤气化本应该是华侨城“力作”，毕竟千亩级别的地王，与太原转型布局文旅的概念匹配。年1月华侨城签约晋源区大型文旅项目，10月百亿千亩煤气化拿地！
年才成立的华侨城北方集团，本意是在全域旅游时代，通过文旅+城镇化+金融模式，搞价值创造，资源整合，资本运作，然而迅速崛起，底盘不稳，毕竟太年轻！
如今，华侨城煤气化一分为四，而且出现了不同属性的派系之争，加上周围的四五个项目，可谓是八仙过海各显神通，也似九龙夺嫡跌宕起伏，板块价格跌幅大波动。
（一）：华侨城天鹅堡——1.14/1.25万
从一千二百亩到二百二十余亩，华侨城用了一年多，就连后续的宣传也是华侨城等房企联合拿地！至于八个地块的模样吧，基本属于韩国整形的技术——采用一个模子！
毕竟“带头大哥”，华侨城对片区规划中，保留的地块属性上略占优势，其次在户型中也是尽量跳出了刚需段竞争，起步就是三居室㎡，上限到㎡，精装差1K。
同质化是该片区的产品特性，而区域“学区溢价”也是成为了太原楼市的神话，不过项目进度上，基本还算和预期吻合，部分楼栋已准现房，但速度品质不如龙湖天钜！
（二）：中铁诺德逸宸云著——1.15/1.26万元
中铁本是想当个捧哏，最后成“大怨种”！成了煤气化板块最大储地，而且承担了板块内的教育配地，另一个怨种华润承担了商业用地配套，大哥华侨城果真是个老六。
对于中铁诺德，整体来说还算可以，毕竟施工见长，是煤气化八宗土地中最早实现交付的。只是在学校的名字上，大概是觉得自己当了怨种，执念非要贴个“铭牌”！
在产品上呢，主力面积适度“刚需化”，本想靠着“学区”+“精装”两个毛利点创收，最后不得不低头精装/毛坯均有推售，另外该项目也是被渠道贝壳深度捆绑的！
（三）：华润公元九里——1.13/1.24万元
华润，擅长商业，品牌塑造力还是很强的。在太原虽然项目数量不算太多，但每一个都是难度较大的经典盘，如华润中海幸福里，华润首开紫云府，以及悦府，昆仑御！
公元九里的拿地，感觉华润是不太情愿，毕竟和华润之前的拿地思路是存在偏差的，至于决策的平衡因素，暂不做揣测了。初期入市，项目跑量还是挺不错的。
在产品上华润比较保守，起步85㎡上限㎡，主力为㎡和㎡，这个户配的功力是不错的，只不过和华润的其他项目比较，未能延续传奇，仅能“温饱”名声！
（四）：万达西岸CLASS——0.7/0.8万元
作为煤气化板块价格“下水道”，民企万达是被孤立了的。就连发个严正声明也是和其他几家有明显存在“隔空对话”的节奏，作为地盘最小，力量最弱，实属不易！
万达船小好调头，反正摊子最小。百余亩而已，又不是大户，加上节奏上明显慢了一拍，以及融资结构问题，在首开之时，便以“破万”的姿态先回笼了几个小目标！
在产品上，万达和华润走路线极为相似，面积85㎡打底，上限㎡，㎡主力，虽然是和重庆信托的合股，但项目工程进入还算可以，不过价格吧，咋算都亏损！
万达西岸如能顺利交付，应该是最具“性价比”项目。但总感觉惴惴不安，不踏实！
（五）：龙湖天钜——0.88/0.98万元
聊完“侨家儿女们”，把视角扩大。就要聊到大井峪街的龙湖天钜了，这也是板块内一股“清流”，以交付力和品质赢得了市场的不错的口碑，一度成为区域“顶流”！
和区域内其他开发商不同，龙湖天钜价格波动较小，背后的逻辑就是物有所值！龙湖作为全国民企的头羊，除了财务稳健之外，更多是保障工期制胜，实现品质交付！
龙湖天钜是接了新城的棒，不过高下立判，一个依旧磨磨唧唧，一个已然实现交付！而交付的品质，也是在区域内的佼佼者，并且是首个民企实现“房证同交”项目！
相对于煤气化地王楼面价，龙湖天钜要低一些，但经过新城一倒手，也不算太低。单以品质来比较，龙湖天钜区域内是具备明显优势的，产品力上区域“堪称最强”！
在产品上，打造居住空间“功能性”，实现了㎡的四居室，三居均为双卫设计，主力-㎡，基本覆盖首改的需求。另外学区属性差异性伴随时间将会拉平！
（六）：新城长风悦府——0.65/0.75万元
新城长风悦府大概会是“低配版”的龙，这个身份纯属新城自己造成的，拿地很早，案名规划都取好了，最后各种拖沓，不仅工期慢，而且价格也很乱，比万达更甚！
从项目规划上，他们师出同门，然而龙湖一路领先，在用材上严守品质，相当部分的适度增配，反观长风悦府，默默的工期垫底，价格一降再降，从过万沦落到六千多！
时间回到年，新城控股拿地大井峪余亩，总价10.47亿！那个时候新城的排名更靠前，全国老八！然而伴随新城负面，随后就带规划9.05亿转给龙湖了！
新城的下坡路，并非是财务的吃紧，而是战略上在太原的“弱化”，时间过去了三年多，项目依旧是在卖规划中，预计在区域内的交房上，很可能要和富力做兄弟！
在产品长风悦府秉承“刚需不过百”理念，另外挨着公墓陵园被戏称为“墓景房”！
（七）：富力悦禧城——0.85-1.15万元
富力纯属自己作，本来是行业双雄，恒大即便是倒下了，口碑依旧在，富力虽然还“活着”，但是已经没了灵魂了。有钱在国外保释，没钱在国内保交房！
富力并不是单个项目出现问题，而是集体事件。悦禧城本属偏改善，上限到了㎡，从最初的1.3W跌到1W出头，随后工抵房跌破万元，八字打头都少有问津！
富力之所以不惧怕这类负面，大抵是通过股权和融资手段，把更多的风险已经转嫁给平安等这些机构做了大冤种，即便是项目真废了，也早已经金蝉脱壳成了小股东！
趋势
浅析山西富力在“消亡”！
截止目前，富力悦禧城的业主依旧在留言问询，山西富力的“乱象”仍在继续…
（八）：远洋万和四季——0.78/1.05万元
选择远洋有点凑八仙的味道，主要是太化紫景天成和公园美地都是尾盘了，不具备参考性。当然，西中环可以七雄争霸，也可八仙过海，还可九龙夺嫡，这都说得过去！
远洋项目相对不大，在区域尚未进入到白刃战时，基本已完成主力的出货，从年到年平安度过了精装变毛坯的行业危机，除了部分工抵房价格上基本平稳！
在产品上，从86-㎡，主力在-㎡，是非常西中环化产品同质化属性！
太原刚需市场发展“趋势”！
刚需项目核心受制于区位的属性。其往往所在区域内住宅密布，短期内就业型的企业或商务办公空间不足，原始居住需求不旺，白天空巢安静，夜晚方有烟火气的格局。
伴随市场的竞争和发展，楼评君认为太原刚需市场未来的一些可寻觅的“趋势”！
趋势一：价格短期内较难恢复！
趋势二：现房量存在一定增加！
趋势三：附加值舒适性适度减弱！
趋势四：品牌区域内分化加重！
时间有限，组团内项目的优劣对比不再展开，另外二个组团，期待持续