Q:
北京，刚拆迁完入住了回迁房，两套，但应该建委查不到，怎么能确认一下？大概今年下半年能有一笔资金到账，约万，其他的留作税费和装修。希望是买投资房，确保保值增值。
老公是希望买两套，把贷款用到最大化，看了东城永外学区，万只能买在安定西里，但为什么价格和旁边的差这么多，有什么硬伤吗？我是希望买一套改善的，看了中海城的两居室，价钱合适的朝向都不太好，您有什么推荐的吗？
A：
1、拿着身份证去六里桥西南的房产大厅就能查资格。
2、我没什么推荐的，建议先搞清楚买房的最基本常识吧。
首先定安西里没什么硬伤，但这儿不是东城的，属于丰台区。定安里才是东城区的学区房，之所以两个挨着的小区价格差这么多，那就是因为学区溢价。
其次，你们的预算有问题，太理想化了。理论上首付能做到35%，也就是万多点儿能买万的房。但在现实中根本做不到，能买多点儿的就不错了。所以这万在市区买两套不现实，尤其是投资类的，一套顶头儿了，最多也就是万多点儿。
中海城的两居室，估计都得在万以上，6/万才是正常价。所以这用万买改善房的方案也够呛，至少在中海城买不到。真要是改善还是看看郊区吧，四环内是不太可能的。
3、没什么建议，先找个中介给算算账吧，弄清预算再考虑怎么买房，别轻易交定金，交了就要不回来了。也甭考虑学区房了，风险大，也买不到合适的。
仅供参考。
Q:
东晓市街的楼房老破小有投资价值吗？能跟得上大盘吗？投资非自住，手头的钱再借一点刚够得上首付，现在还没孩子，想着七八年以后要是想换学区房，先买一套起码不跑输大盘。这套房子优点：价格低，单价低，东城学籍。缺点：顶楼，没燃气，电取暖，学区不算好学区，楼龄74年，单独一栋楼，周围是平房。
A：
1、不太建议。有可能跟上大盘，也有可能超出，但概率不太高。毕竟这是纯粹的学区占坑儿房，绝大部分溢价都要依赖于政策，还有就是学生数量的供需关系。
但政策是无法预测的，利空的可能性大，而供需关系是肯定的没有利好。那这就是纯赌了，风险和收益未必对等。赢了也就是跟上，很难说超出，输了还就是输了，自认倒霉。同时期还得承受着租金低的现状，图什么呢？
我一般是不建议炒房的，尤其不建议炒学区房。所有这种溢价高的投资品，都是最早进入的发大财，越晚进入的风险越大。现在这两年谁都知道是最高峰期到来了，这会儿往里冲，风险较大。
2、这看自己的判断吧，我只是提供几个角度而已。反正去年连国务院都发话要打压学区房的炒作了，很难说北京教委敢和中央对着干。把学区房价格炒高未必算政绩，弄不好还得下岗呢，看他们是否支持炒房客了。捧红和打压对他们来说都很容易，就看什么时期用什么办法了。
从现在到年都是高峰期，明年最高峰，京籍入学儿童17万以上。但年后就开始减少，年跌到10万左右，和十年前一个数量。而这些年为了应对高峰期，各区可都增加了不少学位和教师，未必会随着入学儿童减少而辞退，新建的学校也不一定都给拆了。到时候的学位是否还紧张，那就看教委的安排了。
这两年买房的基本都是高峰期入学的家长，所以炒高了溢价。那他们在用完学位后，是否还会留着房子就看自己的判断了。如果都一辈子不卖给孙子留着，那就有可能还是涨，至少不跌。但如果有些家长愿意卖了改善，就看到时候的供需关系吧。
3、天永学区一直这样儿，成绩不算突出。这也算好事儿，肯定没有下降的空间，就看怎么提升了。如果提到优质学区的水平，那对天永就是利好，有可能对冲掉不利因素，也就维持住溢价。
但天永的溢价率现在也并不低，那如果溢价再上涨，可就很可能超过顶级学区了，是否能长期支撑住，看孩子们将来的成绩吧。
就是这种情况，优劣势都明显，纯粹炒学区房，看自己的判断了。我是觉得犯不上，很难说有什么高收益，房租就甭惦记了，高不了。另外这钱不是自己挣的吧？反正一般来说想这么投资的都是拿的父母的钱，想的都是赌一把，赔了也不心疼。多考虑一下吧。
仅供参考。
Q:
我是西城集体户，孩子已在西城上学，北京无房，外地有贷款，手里大约万，不想高贷款，总价预计在左右。现在买房您觉得是应该优先自住还是投资呢？如果自住离得比较近，预算还能满足的，看了下北京南站附近，老房子比较多，担心以后不好再换。如果投资，还想租出去抵消一部分自己的租金，石景山的杨庄，朝青和通州都看了下，没有想好怎么选。
A：
1、房子是用来住的，那当然是先解决自住问题再谈投资了。
2、北京南站，开阳里和洋桥北里，是老房多。年开始开发的，洋桥北里是宣武区白菜湾一带拆迁户的安置房，开阳里是当年北京最大的危改项目，规划有点儿老了。
这些地方都自住合适。将来不好换分怎么说了，就在附近置换的话没什么难的，保值也正常，同板块内都同涨同跌。基本都是老房，走不出独立行情，不吃亏。但往北部或东部置换的话或许弱点儿，时间短了无所谓，长了有可能明显些。
3、投资一般首选朝阳，租金高，升值也大多数不落后。石景山普通，通州看地方，有的地方租金偏低，郊区的常有情况，升值好的更低，比如运河板块就是。
4、这我也说不好怎么选啊，还是先明确需求吧，定好了是自住还是投资。在资金不是很高的情况下，二者不好兼得，有冲突之处。
仅供参考。
Q:
目前我在天通苑中苑有一套平米房子，价值差不多多万，有万贷款，二套。想置换一套东边，四惠、朝青或者东坝常营的二居，楼盘品质好些的，请问这样置换合理吗？有什么好的板块推荐呢？刨去贷款能凑多万首付。
A：
1、合理不合理的看怎么说了。如果是自住的话谈不上什么合理吧，二套资格最多贷款万，现在价值有贷款，那如果置换，即便是多首付+，减去税费也就买不到万的。这个总价在朝阳这几个地方可买不回这么大的面积了，哪怕是常营的单价低些，多万也就买左右，甚至都不到。朝青的话品质高的基本在8万了，那也就是平之内，小多了。考虑好。
2、如果从保值升值角度那换过来还算合适。并不是说天通苑的房子不好，而是这里刚需板块的特征太明显，户型小的占优，基本都能做到跟上北京大盘。面积大的更适合自住，在升值和流动性上略弱。平算中等的吧，反正不占什么优势，只是不吃亏而已。/=4.6万，差不多，还可以。
3、看看几个板块吧，不少小区呢，挑选余地大，东坝相对少，先看常青藤和奥园，相对性价比高。然后再看朝青和四惠的，很多金地名京、东恒二期、华纺、天鹅湾等等，好选。先考虑下换过来的面积是否合适吧。
仅供参考。
Q:
我和我爱人是北京土著已有住房，目前住在常营，想投资二手房保值升值。需求是内首付，左右总价，看了下潘家园的潘家园小区和华威西里，北工大的双龙南里，管庄的京通苑的板楼和管庄西里。潘家园是老破小，房龄84或90初且面积50几平但靠近城区，潘家园还会开通17号地铁；北工大跟潘家园类似，相对便宜些，在3环内，有14号线；管庄五环外，面积70几平，房龄97年左右，西里还能上八十中分校，周围有八通和6号线，还会开通22号线。想问下有限的价格下，投资哪边更合适些？
A：1、这是对地铁有多崇拜啊？没必要，这在北京算不上高科技的新鲜事物了。市区对加一条地铁线早就无感了，顶多是锦上添花，做不到雪中送炭。
远郊渴求地铁，比如燕郊这样儿的。如果是近郊，那新开通的地铁或许会利好房龄新品质高的，人们值当的多花钱跨越空间来追求。而市区在犯不上，老房就是老了，再开八条线，年轻人也没必要多花钱来追求。
甭说地铁了，就算开通个时光隧道，人们也只会穿越回去追求公主，没什么愿意花大钱去追求老头老太太的。就问问自己吧，是否愿意坐地铁而多花钱？如果自己不愿意多花钱，那就别太幻想别人能多掏钱。
2、首看西里吧，没什么学区溢价，小板楼不会吃亏。其他的说不好，反正之前这些年都一般。
老小区走不出独立行情了，就跟快退休的老人似的，单位研发了什么新产品也和他们关系不大，都是先利好年富力强的。但老房也不吃亏，只要板块不错就都能得到平均值。别太拿地铁当回事儿，那都是我们卖房时忽悠别人的，别忽悠自己。
仅供参考。
Q:
请问配套很差的优质次新能上车吗？看了万科朗润园，觉得性价比不错（应该是万科四环内最便宜的盘了吧）。但是听其他业主说没有学校，孩子到上学年纪必须置换。一是不知是否属实，但是卖房业主确实很多是为孩子上学；二是这种无教育配套（或很弱）的迷你小区，会不会随着楼龄的增加而升值能力明显衰减。三是这盘是不是年轻人上车不合适，看业主老年人多，小区北边新拍的地也是养老用地。
A：1、万科朗润园，这不在四环内啊，旧宫在五环内。万科最便宜的，商品房差不多是了，其他的保障房有更便宜的，宋家庄的红狮家园才5万多。学校我都说不清是什么，反正很普通吧。以上学为主就甭选这儿了，向南看看亦庄不就得了，城南第一学区。
2、旧宫谈不上配套很差，普通而已，该有的都有，万科广场很方便了，其他的也都不缺。学校是肯定一般了，和学区房无法相比。
不算迷你小区，这里应该是20万建面左右，中小型社区。除了东西海，其他的无所谓有没有学区，就算有教育配套也会随楼龄增加而升值减弱的。这看看东西海就知道了，除非是豪宅，否则学区房中的普通商品房大部分都落后于老破小。非学区房中相对倒好得多，反正也没人冲着学校来的。所以不用纠结这些，从一开始就和学校无关。
3、不适合年轻人，这都谈不上吧，普通的小区而已。越老的社区老年人才越多呢，东西海学区房倒净是老人，原住民差不多都老了。
北边的是太保家园吗？综合用地性质，到时候是不是养老社区还不一定呢，反正就是公寓性质。这种东西噱头居多，我看到新闻说“马未都乐的合不拢嘴，要抢先入住”，觉得不太靠谱儿，有点儿忽悠的意思。
4、我觉得这几个想法都有点儿怪，没必要考虑的。有学区需求就去买学区房，没有学区需求那在旧宫没什么不合适的，几个商品房小区的保值都不算弱，至少没落后。谈不上什么年轻人不适合，没必要琢磨这些。
仅供参考。
点击